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不動産投資は見た目ではない、とのこと

www.bloomberg.co.jp

 

 

上がり続ける不動産価格。
リーマンショック前を上回る水準で上昇を続けている。

 

国土交通省発表でおなじみの公示価格において、地価最高額の銀座4丁目の山野楽器銀座本店は、1平方メートル当たり5050万円(前年比26%上昇)で過去最高を更新。


不動産といえば今やサラリーマン大家は常識で、もはや年収300万円の人間が億単位の不動産資産を保有していることもざら。

一方で、東京オリンピックの影響、東日本大震災の復興のために建築価格も上昇し、新築でアパート建設をしようものなら莫大な費用が掛かる。


そこで、中古物件に注目があつまる。

中古物件でも価格がなかなか高い。

 

例えば、2階建てアパート間取り2DK、8世帯、家賃月32,000円の物件が売りに出ていた。(ざっくりな説明だが)
築年数は数十年経過しており、かなりの劣化が見られる、リフォームどころではない。

空き室はわずかに1部屋というものの、価格は3,000万円から3,500万円で売りに出されており、驚いたことに買い手がいる。

外装も内装もかなりボロボロだが、不動産投資としてはきちんと利益が出るようだ。

 

内装はそこまでお金をかけずに、個人レベルでペンキや内装張替等を行う。

 

販売価格を3,300万円としたときの表面利回りとしては、

 

32,000円×8世帯=256,000円×12(1年間)=3,072,000円

3,072,000÷33,000,000×100=9.3%


一般的には、7%~8%くらいの表面利回りがあれば良いとされ、そこから固定資産税等の諸経費を抜いても
恐らくは6%以上は確保できる、ということらしい。

 

この物件、その戸数の半数は生活保護者で、家賃の未払いのリスクはあるものの昨今の未払い問題を背景に、自動引き落としや振込制度を導入しているようで、とりっぱぐれもないと知人は話す。

住民間のもめ事はあるようだが、上述のお金まわりだけを見れば、投資先しては確かに魅力的。

 

繰り返すようだが信じられないことに3,000万円から3,500万円の価格帯でも購入したい人間がいるし、今はマイナス金利の影響で金利も低いし銀行からの借入も比較的簡単に出来る。

 

抜け目なく、購入した値段と同じ価格で売却すれば、手元にはきちんとキャッシュが残る。

 

無論、短期・長期売買の税率区分の確認は必要だが、不動産の目玉は何も、銀座一等地ばかりではない。

 

サラリーマンをしていても、頭を使えばちゃんとお金を作れる。

株と不動産投資の相乗効果で一財産築くのも、夢ではないだろう。