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定期借地権を利用した不動産ビジネスの行方

不動産 政治・経済

借地権には大きく分けて3種類あって、定期借地権、建物譲渡特約付定期借地権、事業用定期借地権。

 

このうち居住用不動産建設に適用されるものは定期借地権が多く、存続期間を50年以上として借地権を設定する場合は契約の更新をせず、また土地の建物買取請求をしない、といった特約を定めることが出来るとされる。

 

通常の借地権であれば、その建物を借地権設定者(土地所有者など)に買取るよう請求する権利が借地権者には与えられるが、定期借地権となるとその権利は特約で省くことが出来る。

 

今は借地借家法により、住んでいる人間と建物所有者の権利が強くなっている一面があるが、そういった面では定期借地権は土地所有者にとって有利にできているといえる。

 

そこに目をつけた、土地オーナーには保証金と月々の地代収入のメリットを掲げた不動産ビジネスが活況だ。

 

広大な土地を所有するオーナーは、保有しているだけでも固定資産税がかかり、とはいえ何かを建設するだけの資金力もアイデアもなく、先祖代々の土地を売り渡すわけにもいかないから、これは渡りに船という事で、そこに上述の定期借地権を設定した上で例えばマンションや戸建てなどを建設する。

 

そこにかかる建設費は、例えばマンションならば区分所有建物を購入した者が負担するし、戸建てに関しても購入した者が負担。

購入者側からすれば、土地購入負担が無くなること、加えて固定資産税を支払う必要が無いため、トータル費用としては割安でマイホームが実現できる。
だが購入者は、建物の固定資産税と月々地代、保証金を別途負担する必要がある。

 

上述したように、定期借地権は50年以上で、大体購入する年齢層は早くても20代後半から40代。
人生80年と考えても、終の棲家として活用できる、という判断もあるのかもしれない。

更に、購入した側はその建物また区分所有建物を転貸して収入を得ることもできることから、驚いたことに不動産投資として定期借地権付の区分所有建物を、例えば25年程度経過しているものでも購入する者がいるそうだ。

 

一見、事業者と土地オーナーと建物購入者すべてがwinのようなビジネスモデルだが、本当にそうなのだろうか。

 

建物を購入者した人間は、例え50年以上所有していても土地は決して自分の所有とはならないし、ただでさえ所有権でマイホームを購入しても、離婚、家庭崩壊、転勤、その他の要因が絡みつき売却するケースも多い。

これが定期借地権付の建物になると、一体どういうことが起きるのか想像もつかない。

 

建物の所有者は期限がおとずれた場合、その建物を取り壊して更地で土地所有者に返還する必要があるが、その費用は決して安いものではない。

その費用を用意する時の自身の生活環境など、誰が想像できるだろうか。

 

別の面では、日本全体では新築件数は減少傾向にあるものの、まだまだ一部の地域では建設ラッシュが続いており、例えば鉄筋コンクリートのマンションを建設する際、大事なのはコンクリートの養生期間(固まる)だが、スピードを優先するあまりロクに養生期間を置かずに建設された建物も存在する、と関係者から聞いたことがある。

比較的築年数が浅い間であれば問題はないが、大抵の問題は年数が進むにつれて表面化する。

 

例えば、そのマンションが構造的に問題があるとされた場合は、土地の所有者にも所有者責任が問われる、といったケースが出てくるのかもしれない。

事業者は自分たちが都合の良いように契約を結ぶので、割を食うのは購入者と土地オーナーになるだろう。

 

いずれにしても、何十年先に起きることなど今は誰にも想像できないし、ビジネスモデルを創り上げた事業者にしても、その時は存在していないといったこともあり得る。

 

この土地活用、土地オーナーには主に相続問題の解決策として使用されるようだが、あまりに複雑すぎて本当に理解している人間がどれだけいるのか疑問だ。
今の時点でのオーナーがその知識に長けていたとしても、その子、孫がそうとは限らない。

また、今は直系に財産を託していきたいという考えが強くなっているので、信託制度も活用されてきている。

 

そうすると一つの土地を巡ってその権利関係はかなり複雑に絡みつくこととなる。

 

なんだか米国の複雑な金融モデルドキュメンタリーを観ている気分だ。